満室になった理由をもう少し分析

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前回、満室になった物件について、もう少し分析してみました。

今回は２戸(部屋A,B)が空き、両方とも入居決定に至った訳ですが
当初の予定とは色々と異なった点がありました。
【予定通りだった点】
●部屋B
　・家賃DOWNする事なく入居決定
【予定と異なった点】
●部屋A
　・(色々な事情により)家賃UP
　・敷金追加(当初は敷金無し)
　・入居までに時間がかかった
　・ターゲットが違った(やや若者向けのつもりが年配者が入居)
●部屋B
　・入居までに時間がかかった
　・家具家電付きは良かったがベッドは不要だった

まず両方の部屋に言える事ですが、入居までに時間がとても
かかりました。
一応想定内でしたが、やはり理由としては
・3点ユニット
・駐車場無し
が主要因であったと思っています。
この点は改善が難しいので、タイミングや他の点でアピールを
補うしか無かったのが、今回の苦戦結果であると思います。
今後もずっとこの課題は付きまとう事になります。

他には、部屋Aについては差別化を図ってデザイナー風の部屋に
仕上げましたが、あまりその点は有効で無かったように思われます。
部屋が綺麗である点は決め手になったと思いますが、おそらく
通常の修繕（小奇麗な程度）でも今回の入居者さんには当てはまった
ので、余計な出費（高額なリフォーム代）であったのは反省点です。
まあ良い経験にはなりました。

兎にも角にも、入居決定に対して最大のポイントは
「いかに不動産会社さんに、部屋を案内してもらうか？」
に、かかっている訳です。
特に、部屋Bはどうやって入居者さんを決めてもらうか苦悩しました。
出した答えは
「不動産会社さんが案内したくなる部屋」
の条件にする事でした。
もう少し書くなら、入居決定時の報酬面で他の物件よりも上乗せ
したという事になります(何の事なのかは判るかと思います)。

上記の点が功を奏したのか、元々は別の物件が決まる予定だったのを
私の物件に回して頂き、結果的に決まりました。
決定経緯としては、以下の流れでした。
・入居希望者が別物件の部屋Zをネットで見つけ、不動産会社さんへ訪問
　↓
★部屋Zの近隣に、私の物件の部屋Bがあったのでついでに内見してもらう事に
　↓
・部屋Zへ行く前に、先に部屋Bを案内してもらう（反応は上々）
　↓
・その後、部屋Zを案内したが、部屋があまり綺麗で無かった(らしい)
　↓
★不動産会社さんが「さっきの部屋Bの方が、オススメですよ」と入居者さんへ説明
　↓
・入居希望者さんも「そうだね」となり、部屋Bに決定

ポイントは皆さんお分かりの通り、上記★印の所です。
いかに不動産会社さんの協力によって、入居決定するかが解ります。
言い方を変えれば、いかに不動産会社さんを味方に出来るかに
全てがかかっている訳です。
セオリー中のセオリーではありますが、その重要さを改めて
実感した次第でした。
ご参考になればと思います。

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