高稼働維持＆事業拡大について分析

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タイトルの通りです。
これから大家さんになろうとしている方に是非意識して欲しいと
思い、書きました。

最近、ふと
「(苦労も努力もしているけど)どうして自分は高稼働で物件を
　回していれるのだろう？」
と考えました。
あくまで現時点ですが、23/24戸の入居数です。
巷の大家さん達に比べれば大した戸数ではありませんが、入居率は
悪くない数字と思います。
残り1戸は(募集はしていますが)事務所で、自己利用しようとも
考えており、実質「完全満室」と言っても良いかな？と思ってます。
ちなみに戸建の貸家を除き、過去6年間に個々の物件入居率が
半分を下回った事は一度もありません。

そこで今一度、要因を文章に書き出してみようと思いました。
と言っても別に凄い内容では無く、多くの書籍に書かれているものと
一緒です。
でも、これをなるべく忠実に守り実践しているからこそ、私の今が
あるのではと思っています。

恐らく要因は、以下の3点になります。

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その1「最初から高稼働(出来れば満室)の物件を購入する」
その2「購入後、最低半年の経過を見てから次の物件を購入する」
その3「満室可能な条件がイメージ出来る物件を購入する」

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■その1「最初から高稼働(出来れば満室)の物件を購入する」
ちょっと卑怯な手口ですが(笑)、満室物件を購入すれば
すぐに満室経営している大家さんになります。
こんな状態からでも、金融機関からのウケは良いですね。
次回以降の融資打診に有利になります。
金融機関は基本「数字が全て」です。

■その2「購入後、最低半年の経過を見てから次の物件を購入する」
可能であれば1年(の四季)を経過して、満室稼働を見届けてからが
ベストです。
その物件・立地等の条件で、入退去が発生しやすい場面が
あるかもしれないので、その点を把握してから次の行動に移すのが
良いと思います。

■その3「満室可能な条件がイメージ出来る物件を購入する」
入居者ターゲット・家賃設定・設備・外観・宣伝方法・報酬内容
等…。
過去に満室になっていた状態・情報も踏まえ
「自分ならこうすれば満室に出来そう」
とイメージ出来なければ購入してはいけません。
出来れば、いくつもの戦略を整えてから購入するのが良いと思います。

ありふれた事ばかりですが、この繰り返しが重要だと思います。
本来、不動産賃貸業は地道で地味な職業です。
淡々と自分の信念を曲げないように、進めて頂ければと思います。

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