続・豊橋の収益物件事情
昨日、コメント頂いた方からの内容で
「愛知に高利回り物件が無いのは（相続税対策の為の）
地主系の人ばかりだからでは？」
というものがありました。
私も一理あると思っています。
昔ながらのんびりやっている地主さんの場合、空室になっても
放ったらかしの物件が（愛知に限らず）多いのではと思っています。
特に、豊橋は田舎ですから、手放す事無く地主さんが
ずっとのんびりとやっている気がしています。
もしくは相続税対策で建てたものの、大手建設業者さんから
「アパート運営はこんなものですよ」
と言われて、ああこんなものか…と納得しているのかも
しれません。
簡単に言ってしまえば、勉強不足では？と思っています。
名古屋の事情は詳しくありませんが、某大家さん（450戸以上所有！）
から聞いた話では
「名古屋でも高利回り物件、ありますよ」
との事でしたが、どの数値だと高利回りなのかを聞いて
いませんでした。
私の場合、少なくとも利回り18%以上で無ければ
高利回りとまず言えないと考えています。
私が不動産投資を始めて1年の間ネット上の豊橋の物件を見た中で、
利回り18%以上は皆無でした。（RCは見ていませんので不明）
最も高い利回りの物件は、以下の物件でした。（約16.2%）
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20091026
又、以前にも書きましたが、豊橋の利回り基準は
相変わらず以下の通りです。
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20091101
豊橋の基準としては、積算評価ではなく収益評価で
算出している気がします。（10%前後基準）
木造の耐用年数切れの物件でも、土地値以下は稀です。
積算評価を割り込む価格にはさせないように、値付け業者さんが
操作していると思います。
仮に収益評価＜積算評価になった場合には、積算評価の
金額を採用する事でしょう。
事実、豊橋という地域は田舎なので「土地神話」が残っており、
「区分マンションよりも土地付き一戸建てだよ」
と思っている人が圧倒的だと某地元不動産さんから聞きました。
（私は間違っているとは思っていませんが）
こういった総合的な背景により、豊橋では
「低利回りの高額物件しか出てこない」
のだと思っています。
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