雪国物件の概要
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前回まで書いていた雪国物件について教えて欲しいと
リクエストがあったので、ややボヤかして書ける範囲で
書きたいと思います。
私が狙っていた物件概要は、以下の通りです。
・所在：石川県金沢市
・構造：鉄骨3階建（店舗1戸＋1LDK・2LDK×9戸)
・築年：約16年
・利回：約18%
・価格：2800万円
ポイントは、以下の点でした。
・実際に見に行った所、立地が良い
・道路付けが比較的良い
・集客力のある間取りで、状態もまずまず良い
・競合が近隣に少ない
・希望利回りに近く、CFが見込める
・積算評価が売価を大幅に上回る
通常、積算評価で融資を行う金融機関であれば、まずＯＫだったと
思いますが、残念ながら、持ち込んだ金融機関が
「マンション系は収益還元評価で行う」という事で
結果的に評価が得られませんでした。
それと、現時点の入居率が悪かった点もマイナスでした。
（実際には諸事情で入居募集を止めていた為で、
募集再開したばかりでした。）
いかに優れた物件だと説明しても、融資先がどう評価するかに
全てがかかっている為、従うしかありません。
又、主要都市であれば、評価も違ってきたと思います。
この物件のその後は知りませんが、購入希望者が殺到していたので
間違いなく既に売れている事でしょう。
今後購入しようとしている方のご参考になればと思います。
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