売却時の築年数推論
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どうも外壁塗装関連の記事は興味が無いみたいですので、
今日は別の観点からのブログにしてみます（笑）
皆さんご存知の通り、中古売り物件は構造に関係無く
築20〜22年辺りが圧倒的ですよね。
木造等に代表される通り、
「耐用年数が切れるからでしょ？」
「旨みを取ったから、利益確定する為に売るだけでしょ？」
と、その通りなんですけど、そもそもなんで耐用年数切れに
なるから売るのでしょうか？と、もう少し突っ込んで
考えてみました。
例えば、地主さんが古くから代々受け継いできた土地に
アパートを建てたとして、20年経過したから
「じゃあ売ろうか」
って、考える人ばかりなんでしょうか？
勿論、そういう考えの方も居ますが、上記に挙げた地主さんの
多くは（事情が無い限り）そう簡単に受け継いでいた財産を
手放さないと思いました。
となると、売る人達はどういう考えの基、約20年後に
売る事になったのか？
色々ありますが、一つの考え方として
「最初から、20年後に売る前提で物件を新築した」
というものが多く含まれるのでは？と思いました。
ただ、この前提を考えた人は誰かというと、地主さんの
場合もありますが、不動産会社さんの意図による場合も
あるのでは？と思ったりしました。
新築を建てる時も利益を出し、管理委託で利益を出し、
20年後の売却時に仲介料で利益を出し、とサイクルが
出来上がってるんじゃないかと。
別にそれでも良いのですが、そう考えると、最初から
物件自体も20年くらいしか持たないような構造にして
おいてもバレないし、その方が利益も出やすいですし…。
大家さんも、安定して儲けていたなら
「いや、このまま賃貸経営を続ける」
という人も、もっと多くいてもよいかと思いますが、
こうやって売り物件として決まった年数で売られる以上、
多くが撤退しているのが現状じゃないかと。
それほど賃貸経営に熱心じゃない人が多いんじゃないかと。
また、20年後の経営にも耐えられるような物件スペックで
建てられてもいなかった場合が多い気がします。
ここまで書いていて、なんかレ○パ○スの事なのかな？
と思い始めましたが、コレだけじゃないですね（笑）
要は何が言いたいかといいますと、約20年経過で
売られている物件は、やはり何らかの問題を抱えていて
苦労する物件が大多数だなあと思ったりした訳です。
購入しようとする側にも、苦労が跳ねかってきやすいです。
このサイクルは、大手不動産会社さんがせっせと
アパート建築を進める限りこれからも続くサイクルで、
ますます悪循環な経営者が出てくるばかりで、残念に
思ったりした深夜でした。
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