その物件はヤメた方が…Part2
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以前、相談を受けた方から連絡がありました。
■その物件はヤメた方が…
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20131203
「気になる物件を見つけました、チェックして下さい！」
と連絡があったので、見てみました。
…あ〜、この物件ですか。
■お互いムリなものが多い
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20120401
結論として、これから大家さんになろうとする方がこの物件を
「今の条件で」購入してはダメだと理由を伝え、納得して
頂きました。
参考までに、知り合いの方へ宛てたメールを一部、掲載します。
（どの物件の事か、解る方には解るかと）
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三河人です。
まずこの物件ですが、４年近く前からの放置物件です。
私も３年くらい前に問い合わせして値下がりしないので放置し、
その１年後にまた連絡したら少しだけ値下げするという事
でしたが、まだまだ高いので放置してます。
最初の価格は○○○○万、現在は○○○○万ですね。
現地も２年くらい前に見に行きました。
既に理解していると思いますが、結論としてこの物件は
今のままでは買えません。
○○さんの把握している通り、この物件は積算が出ません。
当時私が試算しても、銀行評価○○○○〜○○○○万くらいかと
思いました。
調整区域は通常、融資しません。
資産が豊富・実績があれば別ですが。
仮に買えたとしても、土地には殆ど価値がありません。
建物も数十年すれば、無価値になります。
20年後に○○○○万くらいだったら売れるかもしれません。
融資で購入した時点で信用毀損になり、以降の物件が融資では
買えなくなる可能性大です。
現地を既に見たかもしれませんが、この物件は大きな擁壁の
上に立っています。
（周りが擁壁になっている上にポツンと建ってます）
道路付けは表面上３方向ですが、実質２方向しか道路に
面していません。
将来、切り売りは難しいですし、ここに住宅を建てたいと
いう人を見つけるのも難しいでしょう。
海抜は確か○○メートルなので津波の心配は無いですが、
巨大地震で擁壁が崩れたらアウトです。
擁壁を仮に直せたとしても、数千万かかるかもしれません。
恐らく、建物も壊して、擁壁も作りなおして、一から全部
作り直しです。
その費用、出せますか？
その他、駐車場が足りません。横は小さな用水路もあり、
水の心配は少なからずあります。
この物件を買うのであれば、上記を理解した上で、最低でも
○○○○万以下の価格で買うべきだと思います。
でも、そこまでの指値はムリなのでみんな放置しているのです。
（不動産会社さんが売主ですが、５年ほど前に融資で購入した
関係で残債が残っており、価格を下げるに下げれない状態です）
４年も放置されている理由は「買ってはいけない」から皆、
放置しているのです。
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こういった物件チェックを繰り返し、選択を失敗しないように
進める事が初期段階では一番大事かと思います。
購入する前まででしたら、いつでも止める事が出来ます。
（決済直前で止めたら、ペナルティ＋信用を失いますが）
これからもどんどんトライして、良い物件を見つけてもらえたら
いいなあと切に願っています。
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