新築RC見学＆セミナー開催（その１）

前回のブログに書きました通り、土曜日は大忙しでした。

まず朝から名古屋方面に移動し、名古屋大家塾の塾長が建てた
新築RCの見学に行きました。
「はぁ…（いいなぁ…）」
と、ため息が出てしまうほどの、綺麗でかなりデカい物件でした。
RC12階建で62戸は、なかなかだと思います。
まだ募集開始したばかりなので、入居決定はポツポツと決まっている
最中という事でした。

大きく４パターンの間取りがあり、それぞれ見学しました。
大手の建設会社からの持ち込み案件でしたが、期待する利回りが
出るので建てる事にしたそうです。
尚、現在は建築費が高騰しており、上記の建設会社では同じ
利回りで建てる事は、当分不可能だという事でした。
（なんせ、新築利回り6％で買っていく大家さんが居るそうなので
　「そんな利回りで販売する必要ねーよ」みたいな感じだとか）

最初は既製の間取りや外観で提案があったそうですが
「こりゃダメだ」
と思い、豊橋大家塾にも所属している女性デザイナーの指揮のもと、
内外装プランを手直ししつつ、色々なプチトラブルを乗り越えて
今回の建設完了に至ったそうでした。

部屋自体はどれも住みやすそうで、私もこの部屋がいい！といった
間取りのものがいくつかありました。
スタンダードな部屋の家賃であれば、借りてもいいかな？と
思える位の家賃設定でした。
かなり遠い将来ですが、自分自身が新築を建てる機会が来た時に
今回見学した内容を参考にしたいと思いました。

午後から豊橋でのセミナー講師を依頼されていたので、私は
ちょっと早めに見学を切り上げて帰ってきました。

長くなりそうなので、次回に続きます。

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土曜日は忙しくなりそうです

今週の土曜日ですが、急きょ、色々とイベントが入って来まして
忙しくなりそうです。

午前中は、名古屋大家塾の塾長がつい最近建てられた、新築高層RCの
内覧会をして頂ける事になりましたので、早速見学に行こうと思います。
場所は名古屋方面になります。
専用のホームページを見るだけでも、綺麗なのは当然として
戸数の規模やら間取りやら立地やら…と、どれもが羨ましい限りです。
いったい総額はいくらになるんだろう…？(;´Д｀)＜ﾝｼﾞｭｳｵｸ…?
私にはとても高嶺（高値？）の花ですが、参考になる点も
あるかもしれませんので、勉強してきます。

と、ここまでが今日の午前中までに決まっていた事でした。

そして今日の午後、知り合いの大家さんから1通のメールが。
「三河人はん、急で悪いんやけど、
　あさっての午後、セミナーの講師してね」
(;´Д｀)

「あさって」とは土曜日です。
午前中に名古屋まで移動して見学後、急いで豊橋まで戻って
セミナー講師をする事に「急」になりました（笑）

ま、前々から
「セミナー講師をお願いしたいから、その時は宜しく」
と聞いていたので、いつかあるんだろうなあと思ってましたが。
セミナー内容も決まっていますし、資料もありますので
到着時間さえ間に合えば開催可能です。
ちなみにセミナー内容は、昨年12月に豊橋大家塾で私が開催した
「2度と公開しない（と決めていた）、マル秘セミナー」
になります。
依頼主の大家さんから、今回どうしても同じ内容でセミナーを
是非開催して欲しいとのリクエストがありましたので、
1度だけマイルールを破って、講師をしてきたいと思います。

普段からお世話になっている大家さんからの依頼ですので、
ちょっとしたお礼になればと思います。

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明渡訴訟の費用は？（その２）

前回からの続きです。

■明渡訴訟の費用は？（その１）
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20180311

インターネット上で電話番号を調べ、弁護士事務所へ電話。
受付の方に要件を伝え、予約を取りました。
かれこれ、ン十年ぶりに元同級生と会う事になる訳ですが、果たして
私の事を覚えている事のか…？
ちなみに、元同級生の弁護士は結構有名でして、
お上の公認でもあります。

同じ学校を出たのにも関わらず、かたや有名な弁護士に、
かたやブラック企業の万年平社員という境遇の違いを考えると、
自分の無能さに気が付かされます。
タイムマシンがあったら飛び乗って、昔の自分に会いに行き
ケツバットで叩きながら
「おんどりゃー！勉強せんかーい！！後で後悔するぞー！
　あと、◯◯ちゃんには好きって告白しておけー！！
　相手も好きだったらしいぞーー！」
と、言いたいです（最後は無視して下さい）。

さて当日、会う事に。
三「ご無沙汰しております。お久しぶりです。
　　宜しくお願いします。」
弁「はい、宜しくお願いします。」
弁「えーと…ふむふむ。そういう依頼内容ですね…。
　　（依頼者の名前は…）ん？？？

　　三河人？

　　三河人って、あの、◯◯中学校の同級生の三河人？！」
三「そうです、だから最初に
　　『ご無沙汰しております。お久しぶりです。』
　　って言ったじゃないですか。」
弁「あの、学校の放送室を占拠して、全校生徒に対して
　　お下劣なマイクパフォーマンスをしてた三河人？！」
三「そうそう（苦笑）」
弁「あの、◯◯ちゃんの◯◯◯を◯◯◯して」
三「ストーーーーップ！！」

というやりとりをしつつ、本題の話題はそっちのけで
昔話に花を咲かせて、かれこれ１時間経過…。
三「あの…それで明渡訴訟の件は…？」
弁「ああ、任せときぃ！ワイがやったるさかい！」
三「あー良かった。それで費用の方は…？」
弁「普通なら結構するけどな。同級生だった三河人からの
　　依頼だから、格安でやったるで。」
三「結構、知り合いの大家さんも困ってて、今後依頼するかも
　　しれないので、お値打ち価格にしてもらうと皆にも
　　勧めやすいのですけど。」
弁「せやか。ほな、『大家さん向けポッキリプラン』を
　　作ってみよか。督促やら裁判やら明渡完了までで
　　ポッキリ、◯◯万円固定でどや？」
三「安っ！！それで出来るならお願いします！！」

という事で今回、大家さん向けにという事で、ポッキリプランを
作ってもらいました。
通常、弁護士に何かを依頼するとなると簡単に100万以上の費用が
かかりますが、遥かに安い価格で請け負ってもらい、この度
全て終了しました。
ちなみに今回の場合、当の弁護士が夜逃げした方の親御さんを
見つけ出し、私が知らない間に滞納分等をちゃっかり徴収して
いたので、差額としての支払額は更に安く収まりました。
結果的に、私が弁護士費用として支払った額は、10万円台でした。
弁護士に依頼して、この価格は破格だと思います。

手続き等を含め、明渡完了までの期間が結構かかりましたが
ムチャクチャ明渡に急いでいる大家さん以外でしたらお勧めします。
東三河地域の私の知り合いの大家さんで、当弁護士に
ご相談したい方が居ましたら、個別にご連絡下さい。
ご紹介させて頂きます。

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明渡訴訟の費用は？（その１）

前回のブログ記事で少しだけ触れましたが、明渡訴訟を行いまして
裁判費用も支払い、全てが終了しましたので、少し書いてみます。

事の起こりは所有する物件の入居者が、だんだんと滞納し出し
気が付いたら夜逃げしていた事から始まりました。

この入居者ですが、オーナーチェンジで購入した物件に以前から
入居していた方で、連帯保証人も保証会社も付いていませんでした。
今となっては、後からでも保証会社に入っておけば良かったと
（後からでも入れる所、あるんでしたっけ？）後悔していますが
夜逃げしてしまった以上、とにかく出来る事を進めるしかありません。

最初は私自身が（勉強がてら）粛々と明渡訴訟を行おうと
思っていましたが、やはりサラリーマンとしての仕事を平日は
行っているので、現実的には無理だと判断し、弁護士さんに
依頼する事にしました。
（必殺大家人さんのブログを参考にしましたが、平日に
　行動出来ないと無理だと判断し、諦めました）

今までに何人かの弁護士と知り合い、相談をさせてもらいましたが
今回のタイミングでは皆さん都合が悪く、調整が当分難しいと
言われてしまいました。

そこで、元同級生が弁護士をやっている事を思い出し、藁にも
すがる思いで電話してみる事にしました。

次回に続きます。
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修繕・出費は尽きず

ここ数ヶ月は、例年以上に出費が重なってきてます。
中古物件が故の事もありますが、それ以外の理由のものもあります。

ざっと思い出すだけで、ここ数ヶ月で以下の想定外の修繕・出費が
ありました。
[1棟目]床下からの漏水修繕
[3棟目]明渡訴訟の弁護士費用
[4棟目]退去による修繕費用
[6棟目]洋室トイレへの改修、謎の未使用室外機2個の撤去
[7棟目]外壁補修
[8棟目]空室の修繕費用、残置物の撤去費用、洋室トイレへの改修

総額は考えるだけで恐ろしくなります(;´Д｀)
あえて計算したくないので詳細は把握していませんが、
ン百万以上でしょう。
こんなのがず〜っと続いたら、破産しますね（自虐笑）
更に今後、退去する部屋がいくつか控えているので、追加出費は
確定で発生します。

不動産賃貸業を行うと見えてくるものが色々ありますが、こういった
経費関連の出費は、むしろ税金よりも怖いかもしれません。
すぐに修繕しなければいけないものもありますが、多少遅らせても
良いのであれば、そこは大家側で出費タイミングをコントロール
出来ます。
特に1棟モノであれば、コントロールしやすいと思います。
区分の場合、管理体制が整っていれば外壁等の突発的修繕はさほど
気にしなくても良いかと思います。
その点は楽であり、区分のメリットでもあると思います。
（私は区分を所有していませんが、多分そうかと）

これらの突発的な修繕関連は、中古物件であると発生しやすいのは
事実ですが、新築・築浅でも頻度の差はあれ、普通に発生します。
1棟モノを所有する大家さんは特に、突発的に出費が発生しても
良いように、余力を持った資金を確保する事が重要です。

私も現時点ではまだ体力がありますが、こういった余力を残しつつ
次の物件を購入する際はタイミングを慎重に考えていく必要があると
改めて感じました。

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転進と入居

以前からブログで書いていた、洋式トイレに改装した2戸の動きが
ありました。

1戸目の入居申し込みの物件は審査結果待ちでしたが、なんと
審査が通らず、お流れに。
これで3回連続の転進です(;´Д｀)
全員、別々の方からの申し込みでしたが、1〜2回目はキャンセル、
3回目は審査落ちと、なかなかご縁が結び付きません。
うーん、戦えているのがせめてもの救いかな…。
まだ一応、お気に入り登録している方が4〜5名居ますし、問い合わせも
ちらほらあるようなので、近い将来、良い決着が付く事を願います。

代わって、洋式トイレ改装した2戸目については、入居申し込みが
入った後、めでたく今月より入居となりました。
ありがとうございますヽ(´ー｀)ノ

どちらにしても、仲介会社さんの頑張りが一番の理由でなんとか
戦えています。
後は、立地が良い（と思われる）ので、引き続きアピールしながら
何か他に出来る事が無いか考え、トライしていきたいと思います。

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かぼちゃの馬車被害者の説明会

今から４時間ほど前に、かぼちゃの馬車の被害者の会が開催され、
弁護士を交えての説明会がありました。

＜関連記事＞
■スルガスキーム破綻
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20171029
■レオパレス他の小ネタ
http://d.hatena.ne.jp/mikawajin/20180123

私はさほど興味が無いので、他の大家さんが書いているブログ記事を
見る程度だったのですが、上記の説明会が終わった直後に
某大手出版社の知り合いの方から電話があり、開催された旨を
聞きました。

各方面のメディアの方々が同席されたそうなので、明日以降に
色々とテレビや紙面上で、また報道される事になるかと思います。
例のレオパレス特集を放送した某テレビ番組の方も同席したので
恐らく１ヶ月くらいしたら、また特集で放送されると思います。

電話で軽く聞いた限りでは、特に目新しい内容の話は無かった
ようです。
とりあえず、私が特に懸念している点として
「これ以上の被害者を出さないように注意躍起して欲しい」
と、知り合いの方へ伝えた所、
「先ほどの説明会でも触れられていたので、かぼしゃの馬車の
　被害者（？）の方々は（一応）認識したと思います」
との事でした。
色々な大家さんがブログで書いている通り、2次勧誘やら
コンサル名義で絞り取ろうとする輩が確実に出てくる（出てきてる）
ので、注意して欲しいと思います。

今回の件に限らず、こういった輩は詐欺事件が絡むと必ず湧いて
来ますね。
被害（？）にあった方々は、もしこういった輩が寄ってきても、
突っぱねて下さい。
どうせ大した事は出来ないばかりか、傷口に塩を擦り込む事しか
考えてませんので。

また時間が出来ましたら、今回の件について私なりの考えを
踏まえつつ、続きについてちょっと書いてみようと思います。

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